Які документи потрібні для позики під заставу нерухомості: повний перелік
Однією з найбільших переваг позики під заставу нерухомості у небанківського кредитора є простота формальностей. Замість десятків довідок, які банк змушує вас збирати тижнями, тут достатньо кількох ключових документів. Продукт доступний виключно для підприємців, тому в цій статті ми зібрали повний перелік окремо для ФОП, компаній та фермерів. Роздрукуйте його або збережіть у закладках і повертайтеся, коли будете готові подавати заявку.
Чому небанківському кредитору потрібно менше документів, ніж банку?
Банк, перш ніж видати кредит, проводить детальний аналіз кредитоспроможності. Він перевіряє історію в BIK (польському кредитному бюро), вимагає довідок про доходи, трудових договорів, виписок з кількох рахунків, підтвердження відсутності заборгованості перед ZUS і податковою. Весь цей процес витратний і тривалий, і саме тому займає тижні.
Приватний кредитор діє інакше. Його головним забезпеченням є іпотека на нерухомості, а не ваша кредитоспроможність. Він ставить собі лише одне ключове питання: чи вистачить вартості нерухомості як забезпечення позики? Якщо відповідь так, справа проста.
Тому перелік документів значно коротший. Немає довідок з ZUS і податкової, немає вимоги трудового договору, немає перевірки BIK. Це не означає, що кредитор безвідповідальний, він просто дивиться насамперед на вартість забезпечення, а не на вашу фінансову історію.
Базові документи для кожного заявника
Незалежно від того, чи ведете ви одноосібну підприємницьку діяльність, компанію чи фермерське господарство, ці два елементи потрібні завжди:
1. Документ, що посвідчує особу
Паспорт кожного з власників нерухомості та позичальника (якщо це різні особи). Для компаній, документи, що посвідчують особу осіб, уповноважених підписувати угоду.
2. Номер і виписка з книги нерухомості (KW)
Книга нерухомості (KW) — це основний документ, що підтверджує існування нерухомості, її власника та чи не обтяжена вона вже іпотекою, яка перевищує її вартість. Номер KW ви знайдете в нотаріальному акті або договорі купівлі нерухомості.
Актуальну виписку з KW можна безкоштовно завантажити онлайн через портал Електронних книг нерухомості (ekw.ms.gov.pl), роздрук або PDF-файл повністю приймається кредиторами.
Документи щодо нерухомості
Крім KW, кредитору знадобиться інформація, яка підтверджує вартість і стан нерухомості.
Оцінний звіт (оцінка нерухомості)
Це найважливіший документ з погляду кредитора. Оцінний звіт — це офіційний звіт про оцінку, складений уповноваженим оцінювачем майна. Він визначає ринкову вартість нерухомості, на основі якої кредитор розраховує максимальну суму позики (зазвичай 50–70% вартості нерухомості).
Якщо у вас ще немає звіту, не хвилюйтеся. Ми можемо допомогти замовити його або замовляємо самі. Деталі в розділі нижче.
Страховий поліс нерухомості
Кредитор вимагає, щоб нерухомість була застрахована від пожежі та інших непередбачуваних подій протягом усього терміну позики. Якщо у вас немає полісу або його термін закінчується, треба поновити його перед підписанням угоди. Багато страхових компаній пропонують страхування нерухомості вже від кількох сотень злотих на рік.
План приміщення (для квартир і приміщень)
Для квартир і комерційних приміщень кредитор часто просить план приміщення, це може бути скан з нотаріального акта або документація від кооперативу чи забудовника. Це не обов'язкова вимога, але вона прискорює оцінку та аналіз.
Витяг і викопіювання з реєстру земель (для ділянок)
Для земельних ділянок, будівельних чи сільськогосподарських, кредитор може попросити витяг з реєстру земель і будівель. Цей документ видає повітове староство, зазвичай протягом 1–3 днів, вартість, кілька десятків злотих.
Документи для одноосібної підприємницької діяльності (ФОП, JDG)
Якщо ви підприємець, зареєстрований у CEIDG, кредитор може попросити кілька додаткових документів, не для того, щоб оцінювати вашу кредитоспроможність, як банк, а для того, щоб зрозуміти ваш профіль і мету фінансування.
Виписка з CEIDG
Актуальна виписка, що підтверджує активність діяльності. Ви можете безкоштовно завантажити її на aplikacja.ceidg.gov.pl, вона доступна одразу.
Податкові декларації за останні 2 роки (PIT)
Декларації PIT (наприклад, PIT-36 або PIT-36L) за останні два податкові роки. Кредитор переглядає їх не для того, щоб перевірити кредитоспроможність, як банк, а для того, щоб мати загальне уявлення про фінансову ситуацію компанії та доцільність фінансування. Навіть якщо компанія зазнала збитків, це автоматично не дискваліфікує заявку.
Банківські виписки за 3–6 місяців
Виписки з основного корпоративного рахунку за останні 3–6 місяців. Вони підтверджують ділову активність і грошові потоки. Вони не мають виглядати вражаюче, головне, показати, що компанія реально функціонує.
Документи для компаній (ТОВ та інші)
Компаніям потрібно трохи більше формальностей, ніж ФОП, але і тут перелік значно коротший, ніж у банку.
Актуальна виписка з KRS
Виписка з Національного судового реєстру, доступна безкоштовно через портал rejestr.io або ekrs.ms.gov.pl. Підтверджує, що компанія існує, хто нею керує і хто уповноважений підписувати угоду.
Фінансова звітність за останні 2 роки
Баланс і звіт про прибутки та збитки за останні два фінансові роки. Якщо компанія невелика і не складає повної звітності, достатньо декларацій CIT або книги обліку доходів і витрат. Ми не оцінюємо компанії виключно за чистим прибутком: навіть компанія з негативним фінансовим результатом може отримати позику, якщо вартість нерухомості відповідна.
Рішення учасників / правління
Внутрішній документ компанії, що дозволяє отримати позику та встановити іпотеку. Якщо нерухомість належить компанії, потрібне рішення зборів учасників. Якщо нерухомість належить учаснику приватно і має слугувати забезпеченням боргу компанії, це вимагає окремого договору майнової поруки.
Довіреність (якщо застосовно)
Якщо угоду від імені компанії має підписати представник замість правління, потрібна нотаріальна довіреність. Варто визначити це заздалегідь, щоб не затримувати фіналізацію угоди.
Документи для фермерів
У фермерів специфічна ситуація, бо сільськогосподарські землі підпадають під додаткове правове регулювання, особливо пов'язане з правом переважної купівлі KOWR (Національного центру підтримки сільського господарства).
Книга нерухомості сільськогосподарської ділянки
Як і для будь-якої нерухомості, актуальна виписка з KW з інформацією про клас землі, площу та можливі обтяження. Для сільськогосподарських земель особливо важливо перевірити, чи не обтяжена ділянка сервітутами чи правом переважної купівлі третіх осіб.
Витяг з реєстру земель і будівель
Документ зі староства, що підтверджує бонітетний клас землі та її призначення в реєстрі. Це важливо, бо клас землі впливає на її вартість і ліквідність, сільськогосподарська земля класу I–IV значно цінніша, ніж класу V–VI.
Ситуація щодо KOWR
Якщо сільськогосподарська ділянка має бути предметом іпотеки, кредитор повинен переконатися, що можливе виконавче стягнення іпотеки не ускладнене правом переважної купівлі KOWR. На практиці: встановлення іпотеки не вимагає згоди KOWR, але її продаж у порядку виконавчого провадження може вимагати. Тому для сільськогосподарських земель понад 0,3 га кредитори зазвичай застосовують нижчий показник LTV (40–55%), ніж для міської нерухомості. Більше про це в статті про право переважної купівлі KOWR.
Документи щодо прямих дотацій (опційно)
Якщо фермер отримує дотації від ARiMR, кредитор може попросити підтвердження, не як умову надання позики, а як додатковий доказ активної сільськогосподарської діяльності. Це не обов'язкова вимога.
Що вам НЕ потрібно на відміну від банку
Це фрагмент, який варто прочитати особливо уважно, бо саме тут позика під заставу нерухомості найбільше відрізняється від банківського кредиту.
Документи, які ми не вимагаємо:
- Довідка з ZUS про відсутність заборгованості за внесками, ми не проводимо такої перевірки
- Довідка з податкової служби, ми не вимагаємо підтвердження відсутності податкової заборгованості
- Трудовий договір чи довідка від роботодавця, ми не перевіряємо працевлаштування
- Кредитна історія з BIK, ми не перевіряємо реєстр BIK, хоча кредитор може перевірити інші реєстри боржників (KRD, BIG InfoMonitor)
- Довідка про заробітну плату (наприклад, PIT-11), не стосується при іпотечному забезпеченні
- Виписки з кредитної картки, ми не аналізуємо історію кредитних карток
- Підтвердження стабільного джерела доходу, ми вимагаємо лише декларації, з чого ви плануєте погашати позику
Це не означає, що кредитор взагалі не питає про фінансову ситуацію. Розмова про мету позики та заплановане погашення, природна частина кожної зустрічі. Але ці відомості ви надаєте усно або в короткому описі, вам не потрібно доводити їх стосом документів.
Що робити, якщо у вас ще немає оцінки нерухомості?
Це дуже поширений випадок, багато людей, які вперше подають заявку на позику під заставу нерухомості, не мають актуального оцінного звіту. Хвилюватися нема чого.
Як отримати оцінний звіт?
Оцінний звіт складає оцінювач майна, особа з професійними повноваженнями, наданими Міністерством інфраструктури. Ви можете замовити оцінку самостійно або скористатися оцінювачем, рекомендованим кредитором. Пам'ятайте, що кредитор має прийняти оцінку, варто заздалегідь запитати, чи прийме він звіт, складений зовнішнім оцінювачем, чи надає перевагу власному.
Більше про те, що таке оцінний звіт і як його замовити, ви прочитаєте у статті: Що таке оцінний звіт?
Скільки коштує оцінний звіт?
- Квартира в місті: 800–1200 zł
- Приватний будинок: 1000–1800 zł
- Будівельна ділянка: 800–1500 zł
- Сільськогосподарська земля: 800–1400 zł
- Комерційна нерухомість або складське приміщення: 1500–2500 zł (або більше для великих об'єктів)
Загалом: типова оцінка коштує 800–2000 злотих. Це одноразова витрата, яка окупається, звіт дійсний протягом 12 місяців і може використовуватися для кількох заявок.
Скільки триває оцінка?
Оцінювач спершу домовляється про огляд нерухомості (зазвичай протягом 2–5 робочих днів з моменту замовлення), а потім складає звіт протягом наступних 3–10 робочих днів. Увесь процес від замовлення до готового документа зазвичай триває 5–14 робочих днів. За термінової потреби багато оцінювачів пропонують експрес-режим за додаткову плату.
Повний перелік документів: чекліст для друку
Нижче ми зібрали всі документи в одному місці. Позначте, що у вас уже є, а що ще треба підготувати.
Документи для кожного заявника
- ☐ Паспорт (власника нерухомості та позичальника)
- ☐ Номер книги нерухомості
- ☐ Актуальна виписка з KW (ekw.ms.gov.pl, безкоштовно)
- ☐ Оцінний звіт (оцінка оцінювача), якщо є
- ☐ Страховий поліс нерухомості (або готовність його укласти)
Додаткові документи для квартир і приміщень
- ☐ План приміщення (від кооперативу, забудовника або нотаріального акта)
Додаткові документи для ділянок і земель
- ☐ Витяг і викопіювання з реєстру земель і будівель (зі староства)
Додаткові документи для ФОП
- ☐ Актуальна виписка з CEIDG (aplikacja.ceidg.gov.pl, безкоштовно)
- ☐ Податкові декларації PIT за останні 2 роки
- ☐ Банківські виписки з корпоративного рахунку за 3–6 місяців
Додаткові документи для компанії (ТОВ тощо)
- ☐ Актуальна виписка з KRS (безкоштовно через rejestr.io або ekrs.ms.gov.pl)
- ☐ Фінансова звітність за останні 2 роки (баланс + звіт про прибутки і збитки) або декларації CIT
- ☐ Рішення правління / учасників про отримання позики та встановлення іпотеки
- ☐ Нотаріальна довіреність (якщо угоду підписує представник)
Додаткові документи для фермерів
- ☐ Витяг з реєстру земель з бонітетною класифікацією
- ☐ Інформація про можливі обтяження KOWR (право переважної купівлі)
- ☐ Підтвердження прямих дотацій ARiMR (опційно)
Найчастіші запитання
Для кожної позики під заставу нерухомості потрібні: документ, що посвідчує особу (паспорт), номер книги нерухомості (KW) та актуальна виписка з KW. Для одноосібної підприємницької діяльності (ФОП, JDG) цього зазвичай достатньо як відправної точки для розмови з кредитором. Інші документи залежать від форми діяльності та від того, чи вже є оцінка нерухомості від оцінювача.
Ні. Небанківські кредитори не вимагають довідок про відсутність заборгованості перед ZUS чи податковою. Це одна з ключових відмінностей між небанківським фінансуванням і банківським кредитом. Банк вимагає таких довідок, бо оцінює кредитоспроможність на основі фінансової історії. Приватний кредитор насамперед зосереджується на вартості нерухомості як забезпечення.
Оцінний звіт — це офіційний документ оцінки нерухомості, складений уповноваженим оцінювачем майна. Вам не потрібно мати його перед першою розмовою з кредитором, достатньо вказати номер KW та приблизну інформацію про нерухомість. Звіт потрібен на етапі фіналізації угоди. Вартість звіту зазвичай становить 800–2000 злотих, а час очікування, 5–14 робочих днів.
Так, це можливо. Нерухомість, що належить фізичній особі (наприклад, власнику компанії), може бути забезпеченням позики, наданої компанії, тоді власник встановлює іпотеку як третя особа. У такій ситуації потрібні документи як компанії (KRS, фінансова звітність), так і власника нерухомості (документ, що посвідчує особу, виписка з KW). Це вимагає відповідної згоди в статуті компанії або рішення зборів учасників.
Документи, що посвідчують особу, виписки з CEIDG чи KRS та банківські виписки можна зібрати протягом 1–3 днів. Виписку з книги нерухомості можна отримати онлайн одразу через ekw.ms.gov.pl. Найдовше триває отримання оцінного звіту: 5–14 робочих днів з моменту огляду нерухомості оцінювачем. Якщо у вас уже є актуальний звіт (не старший за 12 місяців), увесь формальний процес може зайняти навіть 2–3 дні.
Підсумок: як почати?
Зібрати документи для позики під заставу нерухомості значно простіше, ніж у банку. Достатньо почати з основ: документа, що посвідчує особу, і номера KW. Решту можна комплектувати паралельно з розмовою з кредитором.
Якщо вам цікаво, скільки часу займає весь процес від першого контакту до виплати коштів, прочитайте нашу статтю про відмінності між приватною позикою і банківським кредитом.
Хочете знати, які у вас шанси на отримання фінансування? Напишіть нам або зателефонуйте, попередня оцінка безкоштовна і без зобов'язань. Вкажіть номер KW та приблизну суму, яка вам потрібна, і ми відповімо протягом кількох годин.
Маєте нерухомість і потребуєте фінансування?
Скажіть нам, яка сума вам потрібна, і вкажіть номер KW. Ми попередньо оцінимо можливості безкоштовно, зазвичай відповідаємо того ж дня.
Зв'яжіться з нами Дізнатися більше про позики
Bartosz Kopciński
Генеральний директор і співзасновник PozaBankiem, KB Group Sp. z o.o.
Бартош понад 8 років допомагає підприємцям, фермерам і забудовникам отримати фінансування, коли банк каже «ні». Спеціалізується на позиках під заставу нерухомості та мостовому фінансуванні.
