Позики

Що таке LTV і як він впливає на умови позики під заставу нерухомості?

Q: Що означає LTV у позиці під заставу нерухомості?

LTV (Loan-to-Value, показник заборгованості до вартості) — це виражене у відсотках співвідношення суми позики до ринкової вартості нерухомості, що є забезпеченням. Обчислюється за формулою: LTV = (сума позики / вартість нерухомості) × 100%. Приклад: позика 300 000 злотих на нерухомість вартістю 600 000 злотих дає LTV = 50%. Чим нижчий LTV, тим менший ризик для кредитора і зазвичай кращі умови для позичальника.

16 лютого 2026 · 8 хвилин читання · Bartosz Kopciński

#LTV #іпотека #оцінка-нерухомості

LTV (Loan-to-Value) — один із найважливіших параметрів у кожній позиці під заставу нерухомості. Він визначає, скільки ви можете позичити, яку відсоткову ставку заплатите і чи взагалі отримаєте фінансування. Розуміння цього показника дозволяє краще узгоджувати умови та уникати неприємних несподіванок. Пояснюємо все з основ.

LTV: визначення і формула

LTV (Loan-to-Value, показник заборгованості до вартості забезпечення) — це виражене у відсотках співвідношення суми позики чи кредиту до ринкової вартості нерухомості, що є забезпеченням. Це фундаментальний показник ризику у фінансуванні під заставу нерухомості.

Формула: LTV = (сума позики / ринкова вартість нерухомості) × 100%

Приклади:

Позика 200 000 злотих на будинок вартістю 500 000 злотих → LTV = 40%
Позика 400 000 злотих на квартиру вартістю 600 000 злотих → LTV = 66,7%
Позика 350 000 злотих на нерухомість вартістю 500 000 злотих з наявною іпотекою 100 000 злотих → LTV = (350 000 + 100 000) / 500 000 = 90%, надто високо для приватного кредитора

Важливо: При розрахунку LTV для приватної позики кредитор завжди враховує наявні іпотечні обтяження на нерухомості. Якщо на вашому будинку вже є банківський іпотечний кредит на 300 000 злотих при вартості будинку 800 000 злотих, вільний LTV становить (800 000 − 300 000) / 800 000 = 62,5%. Новий кредитор може надати позику лише в межах вільного запасу безпеки.

Як LTV впливає на відсоткову ставку позики?

LTV безпосередньо пов'язаний з кредитним ризиком: чим вищий LTV, тим вищий ризик для кредитора (менша «подушка безпеки» у вартості нерухомості). Це прямо відображається на відсотковій ставці:

LTV нижче 40%: Найнижча відсоткова ставка, приблизно 8–10% річних у приватних позиках. Кредитор має чудове забезпечення навіть при значному падінні вартості нерухомості.
LTV 41–55%: Ставка 9–12% річних. Стандартні умови для типової приватної позики під заставу нерухомості.
LTV 56–65%: Ставка 11–14% річних. Вищий ризик, кредитор вимагає кращої якості нерухомості та документального підтвердження джерела погашення.
LTV 66–70%: Ставка 12–15% річних. Максимальний LTV, прийнятний для більшості приватних кредиторів, лише для нерухомості з хорошою ліквідністю (квартири в містах).
LTV понад 70%: Зазвичай недоступно у приватних кредиторів. Виняток: особливо приваблива нерухомість у найбільших містах, чудова фінансова ситуація позичальника.

Що впливає на вартість нерухомості при оцінці?

Вартість нерухомості, від якої розраховується LTV, походить зі звіту про оцінку, складеного оцінювачем майна. Ринкова вартість залежить від багатьох чинників:

Локація: Нерухомість у великих містах та їх найближчих околицях оцінюється вище і швидше продається, що вигідно з погляду LTV
Технічний стан: Нерухомість у хорошому стані = вища оцінка
Площа і функціональність: Більші, функціональні квартири проти малих однокімнатних квартир чи нестандартних планувань
Тип нерухомості: Квартира > будинок > будівельна ділянка > сільськогосподарська земля > комерційна нерухомість (за ліквідністю та прийнятним LTV)
Правовий стан: Нерухомість зі складним правовим станом (спільна власність, довічне утримання, сервітути) може бути важче оцінити і отримати нижчу вартість

LTV і наявні іпотечні обтяження

Якщо на нерухомості вже є іпотека (наприклад, банківський іпотечний кредит), новий приватний кредитор розрахує так зване сукупне LTV. Приклад:

Вартість будинку: 1 000 000 злотих
Наявний банківський іпотечний кредит (іпотека I черги): 300 000 злотих залишку боргу
Запитувана приватна позика: 200 000 злотих (іпотека II черги)
Сукупне LTV: (300 000 + 200 000) / 1 000 000 = 50%

Приватний кредитор як іпотечний кредитор II черги має нижчий пріоритет при виконавчому провадженні, ніж банк. Це означає вищий ризик і вищу відсоткову ставку. Частина приватних кредиторів взагалі не надає позик під іпотеку II черги. Це варто перевірити на попередньому етапі переговорів.

Порада для позичальників: Хочете отримати якомога нижчий LTV (і найкращі умови)? Замовлення оцінки в оцінювача, що знає локальний ринок і вміє належно обґрунтувати вартість нерухомості, може підвищити оцінку навіть на 10–20% порівняно з поверхневою оцінкою. Завжди запитуйте кредитора, чи приймає він звіт, замовлений вами, чи надає перевагу власному оцінювачу.

LTV для різних видів нерухомості

Квартира у великому місті: LTV до 65–70%. Найвища ліквідність, легке виконавче стягнення, у пріоритеті у кредиторів.
Приватний будинок в агломерації: LTV до 60–65%.
Будинок у сільській місцевості: LTV до 50–55%. Нижча ліквідність, важче продати.
Будівельна ділянка: LTV до 45–55%.
Сільськогосподарська земля: LTV до 40–50%. Додаткові обмеження (KOWR, право переважної купівлі).
Торговельне/офісне приміщення: LTV до 50–60%. Оцінка більш мінлива.
Склад/виробничий цех: LTV до 40–55%. Індивідуальна оцінка.

Часті запитання

Що означає LTV у позиці під заставу нерухомості?

LTV (Loan-to-Value) — це співвідношення суми позики до ринкової вартості нерухомості, виражене у відсотках. Обчислюється за формулою: LTV = (сума позики / вартість нерухомості) × 100%. Приклад: позика 300 000 злотих на нерухомість вартістю 600 000 злотих дає LTV = 50%. Чим нижчий LTV, тим менший ризик для кредитора і зазвичай кращі умови: нижча відсоткова ставка і вища доступність фінансування для позичальника.

Яке LTV потрібне при приватній позиці під заставу нерухомості?

Небанківські кредитори надають позики під заставу нерухомості зазвичай до 50–70% LTV для квартир і будинків. Для сільськогосподарських і комерційних земель LTV зазвичай нижче: 40–55%. При низькому LTV до 40% кредитор має дуже добре забезпечення, що може дати кращу відсоткову ставку. При LTV, близькому до 70%, ризик вищий, що відображається на вищій вартості фінансування.

Як збільшити суму позики, якщо LTV занадто низьке?

Якщо кредитор обмежує суму через LTV, можливо: додати другу нерухомість як додаткове забезпечення (cross-collateral), замовити оцінку в іншого оцінювача (вартість може відрізнятися), або зменшити запитувану суму до прийнятного рівня LTV. У деяких випадках можливо отримати іпотеку на кількох об'єктах нерухомості разом, що збільшує базу вартості і дозволяє отримати більшу позику.

Хто оцінює нерухомість при позиці під заставу нерухомості?

Оцінку нерухомості складає оцінювач майна з професійними повноваженнями. При приватних позиках оцінку зазвичай замовляє кредитор, або позичальник надає власний звіт, що відповідає вимогам. Вартість звіту про оцінку зазвичай становить 500–1500 злотих для квартири і 800–3000 злотих для комерційної нерухомості та земельних ділянок, залежно від локації та складності оцінки.

Чи впливає LTV на відсоткову ставку позики під заставу нерухомості?

Так, LTV безпосередньо впливає на відсоткову ставку позики під заставу нерухомості. Чим нижчий LTV, тим менший ризик для кредитора і нижча відсоткова ставка. Зазвичай: при LTV нижче 40% ставка становить приблизно 8–10% річних, при LTV 50–60% становить 10–12%, а при LTV понад 65% може сягати 13–15% річних у приватних позиках. Різниця між LTV 40% і 65% може означати на 3–5 процентних пунктів вищу відсоткову ставку на рік.

Дізнайтеся більше

Bartosz Kopciński

Експерт з альтернативного фінансування · PozaBankiem

Пізнайомтеся з командою →

Попередня оцінка LTV і умов позики: безкоштовна консультація.

Дізнайтеся, скільки можете позичити →