LTV dla deweloperów: jak działa wskaźnik przy finansowaniu inwestycji

Wskaźnik LTV (Loan to Value) decyduje o dostępności i warunkach finansowania deweloperskiego. Zrozumienie jak go liczyć i jak nim zarządzać to klucz do skutecznego pozyskiwania kapitału na inwestycje.

Czym jest LTV?

LTV (Loan to Value) to stosunek kwoty pożyczki lub kredytu do wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Wyraża się go w procentach:

Jak banki stosują LTV w kredytach deweloperskich?

W kredytach deweloperskich banki liczą LTV inaczej niż przy hipotekach konsumenckich. Zazwyczaj odnoszą kwotę kredytu nie tylko do wartości gruntu, ale do całkowitych kosztów realizacji projektu (tzw. Total Development Cost). Typowe limity bankowe:

• LTV do gruntu: 50–60%
• LTV do TDC (Total Development Cost): 70–75%
• LTV do GDV (Gross Development Value — wartości po ukończeniu): 60–65%

LTV w finansowaniu pozabankowym

Instytucje pozabankowe stosują uproszczone podejście: LTV liczone jest do bieżącej wartości rynkowej zabezpieczenia (operatu szacunkowego). Typowe limity:

• Grunt bez pozwolenia: do 60% wartości
• Grunt z pozwoleniem: do 65–70%
• Nieruchomość komercyjna: do 60%
• Nieruchomość mieszkalna: do 70–75%

Jak poprawić LTV i uzyskać lepsze warunki?

Deweloperzy mogą poprawić swoją pozycję przetargową przez:

• Dodanie zabezpieczenia krzyżowego: inne nieruchomości dewelopera lub wspólników jako dodatkowe zabezpieczenie
• Zwiększenie wkładu własnego: np. środki z zaliczek nabywców
• Uzyskanie pozwolenia na budowę: zwiększa wartość gruntu i obniża postrzegane ryzyko
• Przedsprzedaż: umowy przedwstępne jako dowód na płynność projektu

Cross-collateral: jak dodatkowe zabezpieczenie zmienia warunki?

Jeśli deweloper posiada inne nieruchomości wolne od obciążeń, mogą one posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie (cross-collateral). Przykład: grunt warty 2 mln zł + biuro dewelopera warte 800 tys. zł = łączna wartość zabezpieczeń 2,8 mln zł → przy LTV 60% możliwe finansowanie 1,68 mln zł zamiast 1,2 mln zł.

Sprawdź ofertę: Finansowanie deweloperskie w PozaBankiem

Najczęściej zadawane pytania