Faktoring czy pożyczka pod zastaw hipoteki: co wybrać przy zatorze płatniczym?
Kontrahent nie zapłacił faktury na czas, a Twoja firma musi mimo to pokryć wynagrodzenia, podatki i raty leasingowe. Jeśli wystawiasz faktury innym firmom z odroczonym terminem płatności i jednocześnie posiadasz nieruchomość, masz do wyboru przynajmniej dwa bardzo różne narzędzia finansowania: faktoring i pożyczkę pod zastaw hipoteki. Żadne z nich nie jest uniwersalnie lepsze. Wybór zależy od tego, skąd bierze się problem z płynnością, co możesz zaoferować jako zabezpieczenie i jak długo potrwa potrzeba finansowania.
Jak działa faktoring w skrócie
Faktoring polega na sprzedaży niezapłaconych faktur firmie faktoringowej (faktorowi), która wypłaca 80 do 95% ich wartości w ciągu 24 do 48 godzin od zgłoszenia, a resztę po otrzymaniu zapłaty od kontrahenta, pomniejszoną o prowizję. Zabezpieczeniem są tu same wierzytelności, nie majątek trwały firmy. Pełny mechanizm, rodzaje (pełny, niepełny, jawny, cichy) oraz koszty faktoringu opisaliśmy szczegółowo w artykule czym jest faktoring, tutaj skupiamy się na porównaniu z alternatywą.
Jak działa pożyczka pod zastaw hipoteki w skrócie
Pożyczka pod zastaw hipoteki to finansowanie zabezpieczone wpisem hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości firmy lub jej właściciela. Pożyczkodawca ocenia przede wszystkim wartość nieruchomości (LTV zwykle do 50 do 70%), a nie historię płatniczą kontrahentów firmy czy jej BIK, dzięki czemu decyzja zapada nawet w 48 godzin, a środki trafiają na konto po kilku do kilkunastu dni roboczych. Szerzej o wymaganiach, kosztach i procesie piszemy w artykule pożyczka pod zastaw hipoteki.
Kluczowe różnice w praktyce
Oba rozwiązania rozwiązują ten sam ogólny problem, brak gotówki na koncie, ale działają na zupełnie innych zasadach. Poniższa tabela pokazuje najważniejsze różnice, które warto rozważyć przed podjęciem decyzji.
| Kryterium | Faktoring | Pożyczka pod zastaw hipoteki |
|---|---|---|
| Zabezpieczenie | Faktury z odroczonym terminem płatności | Nieruchomość, hipoteka wpisana do KW |
| Szybkość uzyskania środków | 24 do 48 godzin od zgłoszenia faktury | Decyzja w 48h, środki po 3 do 14 dniach |
| Wymaga posiadania nieruchomości | Nie | Tak |
| Wymaga faktur z odroczonym terminem | Tak | Nie |
| Koszt | Prowizja 0,2 do 2,5% od każdej faktury, koszt powtarzalny | Jednorazowe odsetki za cały okres pożyczki |
| Elastyczność wykorzystania środków | Powiązana z konkretną fakturą lub kontraktem | Dowolny cel, swobodna dyspozycja |
| Wpływ na relację z kontrahentem | Faktoring jawny informuje kontrahenta o cesji | Kontrahent nie wie o finansowaniu |
Jak samodzielnie policzyć koszt obu rozwiązań
Zanim podejmiesz decyzję, warto policzyć koszt każdej opcji dla własnej sytuacji, zamiast opierać się wyłącznie na ogólnych widełkach procentowych. Koszt faktoringu liczysz jako sumę prowizji od wartości faktury (np. 1,5% od 300 000 zł to 4500 zł) plus ewentualne odsetki za czas finansowania, jeśli faktor nalicza je osobno. Tę kwotę trzeba pomnożyć przez liczbę faktur, które planujesz zgłaszać w danym okresie, bo przy faktoringu opłata powtarza się przy każdej transakcji. Koszt pożyczki pod zastaw hipoteki liczysz inaczej: to kwota pożyczki pomnożona przez roczną stopę oprocentowania i przez ułamek roku, na jaki zaciągasz finansowanie. Pożyczka na 500 000 zł przy oprocentowaniu 10% rocznie na 6 miesięcy kosztuje w przybliżeniu 25 000 zł odsetek, niezależnie od tego, ile faktur firma wystawi w tym czasie.
Przy jednorazowej potrzebie takie proste porównanie, czyli prowizja od faktoringu razy liczba planowanych zgłoszeń kontra jednorazowe odsetki od pożyczki, szybko pokazuje, która opcja jest tańsza w konkretnej sytuacji. Przy potrzebie powtarzalnej z miesiąca na miesiąc zwykle wygrywa faktoring, bo pożyczkę trzeba by było zaciągać od nowa przy każdym kolejnym zatorze, co oznacza kolejne odsetki i kolejny proces formalny za każdym razem.
Kiedy faktoring jest lepszym wyborem
Faktoring sprawdzi się najlepiej, gdy Twoja sytuacja odpowiada kilku poniższym warunkom jednocześnie:
- Firma regularnie wystawia faktury z odroczonym terminem płatności (30, 60 czy 90 dni) i problem z płynnością wraca cyklicznie, a nie jednorazowo.
- Potrzeba finansowania jest wprost powiązana z konkretnymi fakturami, czyli chodzi o przyspieszenie wpływu, który i tak wcześniej czy później nastąpi.
- Firma nie chce lub nie może zabezpieczać się na nieruchomości, na przykład dlatego, że jej nie posiada, albo nie chce obciążać jej hipoteką na potrzeby bieżącego obrotu.
- Limit finansowania ma rosnąć razem ze sprzedażą: im więcej faktur wystawia firma, tym więcej dostępnego finansowania oferuje faktor, bez konieczności renegocjacji umowy.
Innymi słowy, faktoring pasuje do firm, dla których zator płatniczy to powtarzalny element modelu biznesowego (długie terminy narzucone przez dużych kontrahentów), a nie jednorazowe zdarzenie. Warto też sprawdzić, czy kontrahenci firmy mają dobrą historię płatniczą, bo to od ich wiarygodności, a nie od kondycji finansowej samej firmy zgłaszającej faktury, w dużej mierze zależy decyzja faktora.
Kiedy pożyczka pod zastaw hipoteki jest lepszym wyborem
Pożyczka pod zastaw hipoteki wygrywa w innych okolicznościach:
- Firma nie wystawia faktur B2B z odroczonym terminem, na przykład prowadzi sprzedaż detaliczną, usługi rozliczane gotówką lub kartą przy odbiorze, więc faktoring po prostu nie ma czego finansować.
- Potrzeba jest jednorazowa i większa niż wartość bieżących faktur, na przykład dotyczy inwestycji, spłaty innego zobowiązania albo pokrycia kilku zaległości naraz, a nie jednej konkretnej należności.
- Firma posiada nieruchomość i potrzebuje kwoty większej niż zaoferowałby faktoring, którego limit jest z natury ograniczony do wartości portfela faktur.
- Firma chce zachować dyskrecję wobec kontrahenta: pożyczka pod zastaw hipoteki nie wymaga informowania nikogo poza pożyczkodawcą o finansowaniu, w przeciwieństwie do faktoringu jawnego, w którym kontrahent wie o cesji wierzytelności.
Pożyczka pod zastaw hipoteki działa więc niezależnie od tego, jak wygląda fakturowanie firmy: liczy się przede wszystkim wartość nieruchomości i zdolność do obsługi rat lub jednorazowej spłaty. To rozwiązanie ma sens również wtedy, gdy firma ma już wykorzystany do granic możliwości limit faktoringowy lub kredyt obrotowy i potrzebuje dodatkowego, niezależnego źródła finansowania, opartego na zupełnie innym zabezpieczeniu.
Czy można łączyć oba rozwiązania
Tak, i w praktyce część firm z tego korzysta, bo faktoring i pożyczka pod zastaw hipoteki służą innym celom. Faktoring finansuje bieżący obrót powiązany z konkretnymi fakturami, czyli krótkoterminową płynność, natomiast pożyczka pod zastaw nieruchomości pokrywa jednorazową, większą potrzebę: zakup gruntu, inwestycję w park maszynowy czy uzupełnienie kapitału obrotowego ponad to, co daje finansowanie faktur. Firma budowlana może na przykład jednocześnie factorować faktury od generalnego wykonawcy na bieżące wypłaty dla podwykonawców i mieć pożyczkę pod zastaw hipoteki zaciągniętą wcześniej na zakup działki pod kolejną inwestycję. Warunkiem jest tylko to, by firma była w stanie obsłużyć koszty obu zobowiązań jednocześnie, nie ma tu żadnego formalnego wykluczenia między produktami. Koszty obu rozwiązań warto zresztą traktować rozdzielnie: prowizja faktoringowa rozlicza się per faktura, a odsetki od pożyczki nalicza się od dnia uruchomienia do dnia spłaty, więc obie płatności nie zazębiają się ze sobą i nie ma ryzyka podwójnego oprocentowania tej samej kwoty.
Przykład: zator na 300 000 zł w spółce budowlanej
Spółka budowlana wystawiła generalnemu wykonawcy fakturę na 300 000 zł z terminem płatności 60 dni. Termin już minął o 20 dni, a spółka musi w tym czasie zapłacić podwykonawcom, ZUS i ratę leasingu koparki. Ma do wyboru dwie ścieżki.
Ścieżka pierwsza: faktoring tej konkretnej faktury. Faktor wypłaca 90% wartości, czyli 270 000 zł, w ciągu 24 do 48 godzin od zgłoszenia. Prowizja za dwa miesiące finansowania, licząc około 1,5% wartości faktury, wynosi około 4500 zł. Spółka odzyskuje płynność niemal natychmiast, a rozliczenie kończy się z chwilą zapłaty przez wykonawcę.
Ścieżka druga: pożyczka pod zastaw nieruchomości. Spółka posiada halę magazynową wartą 1,2 mln zł, wolną od obciążeń. Zamiast finansować tylko jedną fakturę, zaciąga pożyczkę na 500 000 zł, co pokrywa nie tylko obecny zator, ale też daje bufor na kolejny miesiąc i częściowo finansuje zakup materiałów pod następny kontrakt. Proces trwa dłużej, zwykle kilka do kilkunastu dni roboczych, a odsetki nalicza się z góry na uzgodniony okres spłaty, niezależnie od tego, kiedy wykonawca ostatecznie ureguluje fakturę.
Licząc same koszty bezpośrednie: około 4500 zł za faktoring tej jednej faktury kontra kilkanaście do dwudziestu kilku tysięcy złotych odsetek za pożyczkę na 500 000 zł rozłożoną na kilka miesięcy, faktoring wygrywa cenowo, jeśli spółka potrzebuje wyłącznie tych 300 000 zł. Pożyczka staje się uzasadniona dopiero wtedy, gdy spółka faktycznie potrzebuje dodatkowych 200 000 zł ponad wartość zatorzonej faktury, bo koszt tej nadwyżki trzeba porównywać nie z faktoringiem, którego po prostu nie da się wystawić na kwotę bez pokrycia w fakturach, tylko z brakiem finansowania w ogóle.
Jeśli problemem jest wyłącznie ta jedna faktura i podobne sytuacje będą się powtarzać przy kolejnych kontraktach, faktoring rozwiązuje sprawę szybciej, taniej i bez angażowania majątku spółki. Jeśli spółka potrzebuje więcej niż wartość tej jednej faktury i chce jednocześnie zabezpieczyć płynność na dłuższy okres, pożyczka pod zastaw hipoteki daje większą kwotę i większą swobodę, kosztem dłuższego procesu i konieczności posiadania nieruchomości.
Który produkt wybrać: podsumowanie
Nie ma jednej słusznej odpowiedzi na pytanie, czy faktoring, czy pożyczka pod zastaw hipoteki jest lepsza. To dwa narzędzia zbudowane na różnych zabezpieczeniach i odpowiadające na różne rodzaje problemów z płynnością. Jeśli Twoja firma regularnie wystawia faktury z odroczonym terminem, a zator jest częścią cyklu sprzedaży, faktoring zwykle jest szybszym i tańszym rozwiązaniem, bez angażowania majątku. Jeśli potrzeba jest jednorazowa, większa niż wartość dostępnych faktur, albo firma w ogóle nie fakturuje z odroczeniem, pożyczka pod zastaw nieruchomości daje elastyczność i skalę, jakiej faktoring nie zaoferuje. Warto też pamiętać, że wybór nie musi być ostateczny: część firm sięga po oba rozwiązania równolegle, dopasowując każde z nich do innego rodzaju potrzeby.
Najczęściej zadawane pytania
Nie, to dwa zupełnie różne narzędzia finansowania. Faktoring polega na sprzedaży niezapłaconych faktur firmie faktoringowej, która wypłaca większość ich wartości od razu, a zabezpieczeniem są same wierzytelności. Pożyczka pod zastaw hipoteki to finansowanie zabezpieczone wpisem hipoteki na nieruchomości, niezwiązane z żadną konkretną fakturą. Różnią się zabezpieczeniem, sposobem naliczania kosztu, wpływem na relację z kontrahentem i tym, czego w ogóle wymagają od firmy.
Nie ma jednej odpowiedzi, bo oba koszty liczy się inaczej. Faktoring to prowizja od każdej fakturowanej kwoty (zwykle 0,2 do 2,5%) plus odsetki za rzeczywisty czas finansowania, czyli koszt powtarza się przy każdej transakcji. Pożyczka pod zastaw hipoteki to zwykle jednorazowe, z góry znane odsetki naliczane za cały okres pożyczki, niezależnie od liczby wystawionych faktur. Przy jednorazowej, dużej potrzebie pożyczka bywa tańsza w przeliczeniu na złotówkę, przy regularnym, powtarzalnym finansowaniu obrotu zwykle wygrywa faktoring.
Tak, i to jedna z głównych zalet faktoringu. Zabezpieczeniem faktoringu są wierzytelności, czyli same faktury, a nie majątek trwały firmy. Firma, która wynajmuje biuro czy halę i nie posiada żadnej nieruchomości na własność, może korzystać z faktoringu na takich samych zasadach jak firma z portfelem nieruchomości, o ile wystawia faktury B2B z odroczonym terminem płatności wiarygodnym kontrahentom.
Tak, wiele firm korzysta z obu rozwiązań jednocześnie, bo służą innym celom. Faktoring finansuje bieżący obrót powiązany z konkretnymi fakturami i płynność krótkoterminową, a pożyczka pod zastaw hipoteki pokrywa jednorazową, większą potrzebę, na przykład zakup gruntu, inwestycję czy spłatę innych zobowiązań. Połączenie obu nie jest niczym niestandardowym, o ile firma jest w stanie obsłużyć koszty obu zobowiązań jednocześnie.
To zależy od tego, jak duży jest zator względem wartości faktury, która go wywołała, i czy firma posiada nieruchomość. Jeśli problemem jest jedna konkretna, duża faktura z odroczonym terminem, faktoring tej faktury zwykle rozwiązuje sprawę najszybciej i najtaniej. Jeśli potrzeba przewyższa wartość dostępnych faktur albo dotyczy ogólnej płynności firmy, a nie jednej należności, pożyczka pod zastaw nieruchomości daje większą kwotę i większą swobodę wykorzystania środków.
Dowiedz się więcej
Nie wiesz, czy w Twojej sytuacji lepszy będzie faktoring czy pożyczka pod zastaw nieruchomości? Pomożemy dobrać rozwiązanie.
Skontaktuj się z nami →