Rachunek powierniczy i ustawa deweloperska a finansowanie zakupu gruntu poza bankiem

Ustawa deweloperska z 2022 roku wymaga, aby wpłaty kupujących mieszkania trafiały na rachunek powierniczy, a nie bezpośrednio na konto operacyjne firmy. To rozwiązanie skutecznie chroni nabywców przed utratą pieniędzy w razie problemów dewelopera, ale jednocześnie zamraża kapitał na etapie, na którym firma najbardziej go potrzebuje: przy zakupie gruntu, uzyskiwaniu pozwoleń i pierwszych pracach przygotowawczych. Zrozumienie mechaniki rachunku powierniczego pozwala świadomie zaplanować, skąd wziąć środki na etapy inwestycji, których ten rachunek jeszcze nie finansuje.

Po co ustawa deweloperska wymaga rachunku powierniczego

Ustawa deweloperska, czyli ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, w wersji obowiązującej od lipca 2022 roku zaostrzyła zasady, które wcześniej funkcjonowały w łagodniejszej formie od 2012 roku. Jej celem jest ochrona osób kupujących mieszkania na etapie budowy przed sytuacją, w której wpłacone pieniądze przepadają, bo deweloper ma problemy finansowe, źle zarządza budżetem inwestycji albo wykorzystuje wpłaty kupujących do finansowania zupełnie innego projektu.

W praktyce oznacza to, że każdy deweloper sprzedający mieszkania lub domy jednorodzinne na rynku pierwotnym musi otworzyć rachunek powierniczy prowadzony przez bank i wskazać go w umowie deweloperskiej oraz prospekcie informacyjnym. Nabywca wpłaca pieniądze nie na konto firmy, tylko na ten rachunek, a bank wypłaca środki deweloperowi dopiero po spełnieniu warunków określonych w ustawie. Deweloper nie może swobodnie dysponować wpłatami kupujących, dopóki bank nie zwolni odpowiedniej transzy.

Rachunek powierniczy otwarty vs zamknięty

Ustawa daje deweloperowi wybór między dwoma typami rachunku, choć w praktyce jeden z nich dominuje niemal całkowicie:

• Rachunek otwarty: bank wypłaca środki w transzach, w miarę postępu budowy, weryfikowanego przez niezależnego inspektora nadzoru lub rzeczoznawcę wskazanego przez bank. Po zakończeniu każdego etapu, na przykład stanu surowego zamkniętego czy zakończenia prac wykończeniowych, bank uwalnia kolejną część zgromadzonych wpłat. To rozwiązanie zdecydowanie najczęściej wybierane przez deweloperów, bo pozwala na bieżąco finansować kolejne etapy budowy z wpłat kupujących.
• Rachunek zamknięty: bank wypłaca całość zgromadzonych środków dopiero po przeniesieniu własności lokalu na nabywcę, czyli faktycznie po zakończeniu całej inwestycji. Dla dewelopera oznacza to, że wpłaty kupujących są zamrożone przez cały okres budowy, co bywa trudne do udźwignięcia bez pokaźnego kapitału własnego lub równoległego finansowania z innego źródła. Rachunek zamknięty wybierany jest rzadko, głównie w niszowych sytuacjach lub gdy deweloper chce zbudować dodatkowe zaufanie u kupujących kosztem własnej płynności.

Niezależnie od wybranego wariantu wspólny mianownik jest ten sam: wpłaty kupujących nie są dostępne dla dewelopera od razu i w pełnej kwocie. Rachunek otwarty jedynie łagodzi ten problem, nie eliminuje go całkowicie.

Dlaczego to ogranicza płynność dewelopera na wczesnym etapie

Rachunek powierniczy zaczyna działać dopiero wtedy, gdy deweloper ma już co sprzedawać: prawomocne pozwolenie na budowę, zawartą umowę z bankiem prowadzącym rachunek i pierwsze podpisane umowy deweloperskie z kupującymi. Zanim to nastąpi, firma musi samodzielnie sfinansować kilka kosztownych etapów: zakup działki, opłacenie projektu i uzyskanie pozwolenia na budowę, przygotowanie terenu, a czasem także rozbiórkę istniejącej zabudowy lub uzbrojenie działki w media.

To właśnie ten wczesny etap generuje największą lukę płynnościową w typowym harmonogramie inwestycji. Nawet przy optymistycznym scenariuszu od podpisania aktu notarialnego na zakup gruntu do pierwszych wpłat kupujących na rachunek powierniczy mija zwykle od kilku do kilkunastu miesięcy: czas potrzebny na uzyskanie pozwolenia, przygotowanie prospektu informacyjnego, otwarcie rachunku powierniczego w banku i rozpoczęcie sprzedaży. Przez cały ten okres deweloper ponosi realne wydatki, a nie ma jeszcze dostępu do pieniędzy klientów, bo te po prostu jeszcze nie istnieją.

Więcej o samym procesie finansowania zakupu działki piszemy w artykule Finansowanie zakupu gruntu deweloperskiego. Tam, gdzie bank odmawia sfinansowania gruntu bez pozwolenia na budowę, dokładnie ta sama logika przenosi się na etap poprzedzający uruchomienie rachunku powierniczego.

Gdzie pożyczka pod zastaw nieruchomości wchodzi do gry

Lukę między zakupem gruntu a pierwszymi wpłatami na rachunek powierniczy najczęściej wypełnia pożyczka pod zastaw nieruchomości, zabezpieczona hipoteką na innej nieruchomości należącej do dewelopera albo na samym nabywanym gruncie. To finansowanie pomostowe: krótkoterminowe, z założeniem spłaty po uzyskaniu pozwolenia i uruchomieniu sprzedaży, a najczęściej po refinansowaniu kredytem deweloperskim w banku.

Kluczowa różnica prawna polega na tym, że pieniądze z takiej pożyczki nie są wpłatami kupujących lokal, tylko kapitałem obcym samego dewelopera, zaciągniętym na jego własne ryzyko i pod jego własne zabezpieczenie. Ustawa deweloperska reguluje wyłącznie sposób gromadzenia i wypłaty środków wpłacanych przez nabywców mieszkań, nie dotyczy więc w żaden sposób tego, jak deweloper finansuje zakup gruntu czy wcześniejsze etapy inwestycji z własnych źródeł lub pożyczonego kapitału. Dzięki temu pożyczka pod zastaw nieruchomości pozwala sfinansować zakup gruntu, opłacenie projektu, uzyskanie pozwolenia i prace przygotowawcze bez czekania na uruchomienie rachunku powierniczego i bez naruszania jego rygorów.

O mechanice takiego finansowania pomostowego piszemy szerzej w artykule Pożyczka pomostowa dla dewelopera.

Czy pożyczkodawca prywatny może żądać zabezpieczenia na nieruchomości objętej rachunkiem powierniczym

Naturalne pytanie, jakie zadaje sobie wielu deweloperów, brzmi: skoro pożyczka pod zastaw nieruchomości jest niezależna od rachunku powierniczego, to czy zabezpieczeniem może być właśnie ta nieruchomość, na której trwa budowa objęta już aktywnym rachunkiem powierniczym i podpisanymi umowami z kupującymi? W praktyce jest to znacznie trudniejsze niż zabezpieczenie na innej, wolnej od obciążeń nieruchomości.

Bank prowadzący rachunek powierniczy oraz bank finansujący budowę kredytem deweloperskim, jeśli taki kredyt już działa równolegle, zwykle wymagają pierwszeństwa zabezpieczenia na nieruchomości objętej inwestycją i zastrzegają w umowie warunki dotyczące dodatkowego zadłużania się dewelopera w trakcie realizacji projektu. Ustanowienie kolejnej hipoteki na rzecz prywatnego pożyczkodawcy na tej samej działce może naruszać te zapisy, komplikować kolejność zaspokojenia wierzycieli w razie problemów ze spłatą i budzić uzasadnione wątpliwości banku prowadzącego rachunek powierniczy co do bezpieczeństwa całej struktury finansowania inwestycji.

Dlatego w praktyce instytucje pozabankowe rzadko decydują się na zabezpieczenie na nieruchomości, która jest już w trakcie sprzedaży objętej rachunkiem powierniczym. Znacznie częściej wymagają zabezpieczenia na innej, wolnej od obciążeń nieruchomości należącej do dewelopera lub powiązanej spółki, na przykład na ukończonym wcześniej budynku, innej działce lub nieruchomości komercyjnej. Takie rozwiązanie porządkuje sytuację prawną: kupujący mieszkania i bank prowadzący rachunek powierniczy zachowują pełną kontrolę nad nieruchomością objętą inwestycją, a pożyczkodawca prywatny ma niezależne zabezpieczenie, niepowiązane z prawami nabywców lokali.

Każdy przypadek wymaga jednak indywidualnej analizy księgi wieczystej oraz treści umowy z bankiem prowadzącym rachunek powierniczy, bo szczegółowe zapisy różnią się między instytucjami. Dlatego przed podpisaniem umowy pożyczki warto skonsultować strukturę zabezpieczenia z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości i finansowaniu inwestycji deweloperskich. Warto też sprawdzić: Bank odmawia kredytu deweloperskiego: co dalej?, gdy równolegle trwają rozmowy z bankiem o docelowym finansowaniu inwestycji.

Praktyczny scenariusz

Deweloper z Wrocławia namierza działkę pod budowę 40 mieszkań w dobrej lokalizacji. Sprzedający daje dwa tygodnie na podpisanie umowy przedwstępnej, bo działką interesuje się też konkurencyjna firma. Deweloper nie ma jeszcze prawomocnego pozwolenia na budowę, trwa procedura wydania warunków zabudowy, więc kredyt deweloperski w banku jest w tym momencie niedostępny: banki uzależniają uruchomienie takiego kredytu od pozwolenia na budowę i od otwarcia rachunku powierniczego, którego bez pozwolenia i prospektu informacyjnego po prostu nie da się jeszcze założyć.

Po pięciu miesiącach deweloper uzyskuje pozwolenie na budowę, otwiera rachunek powierniczy typu otwartego, publikuje prospekt informacyjny i rozpoczyna sprzedaż mieszkań. Wpłaty kupujących trafiają na rachunek powierniczy i są uwalniane w transzach wraz z postępem budowy. Po kolejnych kilku miesiącach, gdy przedsprzedaż osiąga poziom wymagany przez bank, deweloper refinansuje pożyczkę pomostową kredytem deweloperskim na warunkach bankowych i spłaca zobowiązanie wobec pożyczkodawcy prywatnego, odzyskując pełną hipotekę na biurowcu, który służył jako zabezpieczenie.

W tym scenariuszu pożyczka pod zastaw nieruchomości nie zastępuje ani kredytu deweloperskiego, ani rachunku powierniczego: wypełnia lukę czasową, w której żadne z tych dwóch rozwiązań jeszcze nie działa, a okazja rynkowa nie czeka.

Co sprawdzić przed połączeniem obu form finansowania

Zanim deweloper zdecyduje się łączyć finansowanie oparte na rachunku powierniczym z pożyczką pod zastaw nieruchomości, warto przejść przez kilka punktów kontrolnych:

• Skonsultuj strukturę z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości i inwestycjach deweloperskich, najlepiej przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy przedwstępnej.
• Sprawdź księgę wieczystą nieruchomości oferowanej jako zabezpieczenie pod kątem istniejących obciążeń, służebności i kolejności wpisów hipotecznych.
• Zweryfikuj, czy nieruchomość objęta rachunkiem powierniczym i podpisanymi umowami z kupującymi w ogóle nadaje się jako dodatkowe zabezpieczenie, czy raczej wymaga zupełnie innego aktywa.
• Zapytaj bank prowadzący rachunek powierniczy lub bank finansujący kredytem deweloperskim, czy dodatkowe zadłużenie dewelopera pod inną nieruchomością wymaga zgody lub zgłoszenia zgodnie z warunkami umowy.
• Zaktualizuj prospekt informacyjny, jeśli struktura finansowania inwestycji istotnie się zmienia, bo ustawa deweloperska wymaga rzetelnego informowania kupujących o sytuacji finansowej przedsięwzięcia.
• Zaplanuj harmonogram spłaty pożyczki pomostowej z zapasem czasowym względem realnego tempa uzyskiwania pozwoleń i sprzedaży, a nie względem najbardziej optymistycznego scenariusza.

Rachunek powierniczy i ustawa deweloperska dobrze chronią kupujących mieszkania, ale nie zostały pomyślane jako narzędzie finansowania wcześniejszych etapów inwestycji. Świadome połączenie obu rozwiązań, rachunku powierniczego dla wpłat kupujących i pożyczki pod zastaw nieruchomości dla etapu przedsprzedażowego, pozwala deweloperowi utrzymać tempo inwestycji bez naruszania rygorów ustawy.

Dowiedz się więcej: Finansowanie dla deweloperów w PozaBankiem

Najczęściej zadawane pytania