Refinansowanie pożyczki pozabankowej kredytem bankowym: kiedy i jak to zrobić

Pożyczka pod zastaw hipoteki bardzo często pełni rolę narzędzia przejściowego: pomaga firmie przetrwać zator płatniczy, sfinansować inwestycję do czasu, aż zacznie generować przychód, albo pozwala działać dalej, gdy bank chwilowo odmawia z powodu historii w BIK. Naturalnym kolejnym krokiem, gdy sytuacja firmy się poprawi, jest zamiana takiej pożyczki na tańszy kredyt bankowy. Różnica w oprocentowaniu bywa spora: pożyczki prywatne kosztują zwykle 8 do 18 procent rocznie, kredyty bankowe dla firm 6 do 11 procent rocznie. Przy większych kwotach i dłuższym pozostałym okresie spłaty przekłada się to na realne, policzalne oszczędności. W tym artykule wyjaśniamy, kiedy refinansowanie ma sens, jak wygląda ten proces krok po kroku i na co uważać, żeby przejście z jednego zobowiązania w drugie nie skończyło się kłopotem zamiast oszczędnością.

Pożyczka pozabankowa jako narzędzie przejściowe

Firmy sięgają po pożyczkę pod zastaw hipoteki najczęściej wtedy, gdy potrzebują szybkiego finansowania, a bank z różnych powodów odpada: zbyt długi czas oczekiwania, negatywna historia w BIK, brak wystarczającej zdolności kredytowej w danym momencie, albo po prostu wyjątkowo pilna sytuacja, w której nie ma czasu na kilkutygodniową procedurę bankową. Pożyczkodawca pozabankowy patrzy przede wszystkim na wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, a nie na historię kredytową firmy, dzięki czemu środki można otrzymać w kilka dni zamiast kilku tygodni.

Ta szybkość i elastyczność ma swoją cenę: oprocentowanie pożyczek prywatnych pod zastaw hipoteki mieści się zwykle w przedziale 8 do 18 procent rocznie, w zależności od wskaźnika LTV, rodzaju nieruchomości i profilu ryzyka firmy. Kredyt bankowy zabezpieczony na tej samej nieruchomości, dostępny dla firmy o ustabilizowanej sytuacji, kosztuje zazwyczaj 6 do 11 procent rocznie. Dla firmy, która skorzystała z pożyczki prywatnej jako rozwiązania na czas kryzysu lub przejściowej trudności, moment poprawy sytuacji to sygnał, żeby sprawdzić, czy nie warto zamienić drogiego zobowiązania na tańsze.

Kiedy warto rozważyć refinansowanie kredytem bankowym

Refinansowanie ma sens wtedy, gdy sytuacja firmy faktycznie się zmieniła na tyle, że bank może zaoferować lepsze warunki niż w momencie zaciągania pożyczki prywatnej. Warto sprawdzić, czy zachodzi choć kilka z poniższych okoliczności:

• Historia w BIK się poprawiła. Jeśli powodem odmowy banku było negatywne BIK, a firma od tego czasu uregulowała zaległości i przez pewien czas spłaca zobowiązania terminowo, warto ponownie sprawdzić ofertę bankową. Rejestry kredytowe aktualizują się z opóźnieniem, więc czasem trzeba odczekać kilka miesięcy, zanim poprawa będzie widoczna dla analityka bankowego.
• Firma ma za sobą 12 miesięcy stabilnych wyników finansowych. Bank ocenia zdolność kredytową na podstawie udokumentowanych przychodów, zysków i przepływów pieniężnych z ostatniego okresu. Rok regularnych, przewidywalnych wyników daje bankowi solidną podstawę do decyzji, a firmie mocniejszą pozycję negocjacyjną.
• Pilny powód zaciągnięcia pożyczki prywatnej już nie istnieje. Zator płatniczy został spłacony, kluczowy kontrahent uregulował zaległość, albo inwestycja, na którą wzięto pożyczkę, została ukończona i zaczęła generować stabilny przychód. Skoro presja czasu zniknęła, nic nie stoi na przeszkodzie, żeby poszukać tańszego finansowania.
• Czas przestał być barierą. Bank potrzebuje zwykle od 4 do 12 tygodni na rozpatrzenie wniosku o kredyt zabezpieczony hipoteką, licząc od złożenia dokumentów do wypłaty środków. Więcej o realnym czasie oczekiwania na finansowanie pod zastaw nieruchomości piszemy w artykule Ile czeka się na pożyczkę pod zastaw hipoteki?. Jeśli firma może sobie pozwolić na taki harmonogram bez presji, wolniejszy proces bankowy przestaje być problemem.

Jak przebiega proces refinansowania krok po kroku

Zamiana pożyczki prywatnej na kredyt bankowy to uporządkowana sekwencja działań, w której kluczowe jest zachowanie właściwej kolejności, tak żeby nieruchomość przez cały czas miała jasny status zabezpieczenia dla obu stron.

1. Wniosek o kredyt w banku. Firma składa wniosek o kredyt obrotowy lub kredyt zabezpieczony hipoteką, wskazując tę samą nieruchomość, która obecnie zabezpiecza pożyczkę prywatną, jako planowane zabezpieczenie nowego finansowania. Bank ocenia zdolność kredytową, BIK, dokumenty finansowe firmy i wstępną wartość nieruchomości.
2. Decyzja kredytowa i ustalenie kwoty. Kwota kredytu bankowego powinna pokryć pozostałe saldo pożyczki prywatnej, ewentualną prowizję za wcześniejszą spłatę oraz koszty samego refinansowania (wycena, prowizja bankowa, opłaty notarialne).
3. Spłata pozostałego salda pożyczki prywatnej. W zależności od ustaleń, bank przekazuje środki bezpośrednio na rachunek dotychczasowego pożyczkodawcy, albo firma najpierw spłaca pożyczkę z własnych środków lub z transzy kredytu, a potem rozlicza się z bankiem. Pierwszy model jest bezpieczniejszy, bo eliminuje ryzyko przerwy w obsłudze zobowiązania.
4. Zgoda dotychczasowego pożyczkodawcy na wykreślenie hipoteki. Po otrzymaniu pełnej spłaty pożyczkodawca prywatny wystawia oświadczenie o zgodzie na wykreślenie swojej hipoteki z księgi wieczystej.
5. Ustanowienie nowej hipoteki na rzecz banku. Równolegle lub bezpośrednio po spłacie starego zobowiązania podpisywany jest akt notarialny lub odpowiednie oświadczenie, na podstawie którego wpisywana jest nowa hipoteka zabezpieczająca kredyt bankowy.
6. Wykreślenie starej hipoteki z księgi wieczystej. Wniosek o wykreślenie trafia do sądu wieczystoksięgowego. Do czasu rozpatrzenia obu wniosków (o wykreślenie starego wpisu i o wpisanie nowego) w księdze wieczystej mogą przez pewien czas widnieć oba obciążenia, co jest normalną częścią procedury.

Na co uważać przy przejściu z pożyczki prywatnej na kredyt bankowy

Sam pomysł refinansowania jest prosty, ale realizacja wymaga uwagi na kilku szczegółach, które decydują o tym, czy operacja rzeczywiście się opłaci.

• Sprawdź zapisy o wcześniejszej spłacie w umowie pożyczki prywatnej. Część pożyczkodawców pozabankowych nalicza prowizję za wcześniejszą spłatę, zwykle w wysokości 1 do 5 procent spłacanego salda. Zanim złożysz wniosek w banku, przelicz, czy planowana oszczędność na oprocentowaniu z nawiązką pokryje tę prowizję.
• Zadbaj o brak luki w zabezpieczeniu. Kolejność zdarzeń: spłata starego długu, zgoda na wykreślenie hipoteki, wpis nowej hipoteki, musi być dobrze skoordynowana pomiędzy dotychczasowym pożyczkodawcą, bankiem i notariuszem. Błąd w harmonogramie może na chwilę pozostawić nieruchomość bez formalnego zabezpieczenia dla żadnej ze stron, co obie instytucje traktują nieufnie.
• Wlicz koszty nowego kredytu do rachunku opłacalności. Bank pobiera własną prowizję przygotowawczą, może wymagać nowej wyceny nieruchomości i zazwyczaj dolicza opłaty notarialne za ustanowienie nowej hipoteki. Same te koszty potrafią wynieść od 1 do 3 procent kwoty kredytu i trzeba je odjąć od szacowanych oszczędności odsetkowych.
• Nie zakładaj z góry, że bank zaakceptuje wniosek. Poprawa sytuacji firmy w porównaniu z momentem zaciągania pożyczki prywatnej nie jest gwarancją pozytywnej decyzji. Bank i tak przeprowadzi pełną, aktualną ocenę zdolności kredytowej, historii w BIK i bieżących wyników finansowych, dokładnie tak samo, jak przy każdym innym wniosku o finansowanie.

Kiedy refinansowanie NIE ma sensu

Refinansowanie to nie zawsze dobry pomysł. Warto się wstrzymać, gdy zachodzi choć jedna z poniższych sytuacji:

• Pozostałe saldo jest już niskie. Jeśli do końca spłaty pożyczki prywatnej zostało niewiele czasu lub niewielka kwota, koszty nowego kredytu (wycena, prowizja bankowa, notariusz) mogą łatwo przewyższyć oszczędność na odsetkach.
• Sytuacja firmy poprawiła się za mało. Jeśli bank i tak zaproponuje oprocentowanie zbliżone do obecnej pożyczki prywatnej, albo warunkuje kredyt dodatkowymi zabezpieczeniami, które trudno spełnić, cała operacja nie przynosi realnej korzyści.
• Kara za wcześniejszą spłatę zjada oszczędność. Przy wysokiej prowizji za wcześniejszą spłatę, w połączeniu z kosztami nowego kredytu, różnica w oprocentowaniu może się okazać niewystarczająca, żeby operacja się opłacała finansowo.

Przykład liczbowy

Firma ma pożyczkę pozabankową pod zastaw hipoteki na kwotę 350 000 zł, oprocentowaną na 14 procent rocznie. Sytuacja firmy się poprawiła i bank oferuje refinansowanie kredytem obrotowym zabezpieczonym tą samą nieruchomością, na 9 procent rocznie.

• Roczny koszt odsetkowy przy pożyczce prywatnej: 350 000 zł × 14% = 49 000 zł
• Roczny koszt odsetkowy po refinansowaniu: 350 000 zł × 9% = 31 500 zł
• Roczna oszczędność na odsetkach: 17 500 zł
• Jednorazowy koszt refinansowania (prowizja bankowa, wycena, notariusz, ewentualna prowizja za wcześniejszą spłatę): przyjmijmy łącznie ok. 10 000 zł

Już w pierwszym roku po refinansowaniu firma odrabia jednorazowy koszt operacji i zostaje jej 7 500 zł oszczędności netto. W kolejnych latach, przy niezmienionym saldzie i oprocentowaniu, oszczędność wynosi pełne 17 500 zł rocznie. Przy typowym okresie spłaty liczonym w latach, a nie miesiącach, łączna korzyść z refinansowania może sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych. To właśnie dlatego refinansowanie warto rozważać zawsze, gdy pozostały okres spłaty jest wystarczająco długi, żeby jednorazowy koszt operacji zdążył się zwrócić.

Praktyczne następne kroki

Jeśli rozważasz refinansowanie pożyczki pozabankowej, zacznij od trzech rzeczy: sprawdź dokładnie zapisy obecnej umowy dotyczące wcześniejszej spłaty, zbierz aktualne dokumenty finansowe firmy z ostatnich 12 miesięcy i porozmawiaj z bankiem lub kilkoma bankami o wstępnych warunkach kredytu zabezpieczonego tą samą nieruchomością. Dopiero mając te trzy elementy, możesz rzetelnie policzyć, czy operacja się opłaca, i zaplanować harmonogram tak, żeby przejście między zobowiązaniami przebiegło bez przerwy w zabezpieczeniu.

Jeśli zamiast jednej pożyczki prywatnej firma ma kilka rozproszonych zobowiązań, warto też rozważyć wariant pośredni: konsolidację długów firmy pod zastaw hipoteki w jedną pożyczkę, zanim w ogóle pomyśli się o docelowym przejściu na kredyt bankowy.

Najczęściej zadawane pytania

Dowiedz się więcej

• → Konsolidacja długów firmy pod zastaw hipoteki: jak to działa i kiedy warto?
• → Ile czeka się na pożyczkę pod zastaw hipoteki? Realny czas i etapy
• → Pożyczka prywatna pod hipotekę vs. kredyt bankowy
• → Wcześniejsza spłata pożyczki pod zastaw hipoteki: czy to się opłaca?
• → Sprawdź naszą ofertę pożyczek pod zastaw hipoteki